Faut-il acheter les murs de son officine en nom propre ?
Quand l'achat se fait au nom de l'entreprise, celle-ci est autorisée à déduire de son bénéfice les frais d’acquisition et une partie de son investissement par le jeu des amortissements, outre la récupération de la TVA sur les frais d’achat. Cela réduit alors son bénéfice fiscal et la société paie globalement moins d’impôts dans l’immédiat. Toutefois, l’inscription des murs au bilan augmentera la taxe professionnelle de l’exploitation.
Si l’achat des murs se fait au nom d’une SEL soumise à l’IS, l’emprunt est plus facile à rembourser que sous couvert d’une entreprise individuelle ou d’une société à l’IR, tout au moins au-delà d’un certain seuil de résultats, et surtout lorsque les actifs financés ont une durée d’amortissement fiscal supérieure à la durée du remboursement des emprunts. Le financement de la charge d’amortissement des actifs amortissables, est effectué par l’économie d’impôt si le pharmacien est soumis à l’IR à un taux élevé. Le recours à la SEL permet en outre une gestion simplifiée des actifs et une augmentation de la surface financière de la SEL, facilitant ainsi le recours au crédit.
Les murs sont inscrits au bilan, on constate dans la pratique que le commerçant sera contraint de les “sortir” préalablement à la vente de son commerce. Cette opération générera, outre la plus-value, un bénéfice imposable égal au montant des amortissements pratiqués. Il y a éventuellement un moyen pour combiner les deux avantages qui consiste à acheter l’usufruit temporaire des murs par la société exploitante et acheter la nue-propriété des murs à titre personnel.
Faut-il acheter les murs de son officine à titre personnel en SCI ?
Sur le plan purement fiscal, le pharmacien ne peut pratiquer aucun amortissement ni déduire les frais d’acquisition. Il est donc pénalisé au début. Mais au bout de 15 ans, la plus-value réalisée lors de la revente des murs n’est plus imposable, ce qui constitue tout l'attrait de cette option.
L’achat des murs en SCI permet de “sortir” l’immobilier des aléas de l’exploitation commerciale. Sur le plan juridique, si les murs demeurent dans le patrimoine privé, il y aura séparation des actifs. L’immobilier sera à l’abri des poursuites des créanciers de l’entreprise, sauf si un cautionnement a été consenti. Les intérêts seront déductibles du loyer versé par l’exploitant à la SCI.
La Société Civile Immobilière est réputée pour constituer un bon outil de gestion patrimoniale, notamment lorsqu’il s’agit de gérer les biens d’une même famille. La SCI permet en effet, d’organiser la gestion des biens immobiliers en évitant l’indivision.
L’allongement de la durée de la vie augmente l’intérêt du montage. Les membres de la famille les plus âgés n’ont souvent besoin que de revenus tandis que les jeunes peuvent souhaiter détenir, avant la disparition des ascendants, d’un capital qui les aidera au démarrage de leur vie. S’ils ne détiennent que des biens en nue propriété, ils ne percevront aucun revenu. S’ils détiennent des parts en pleine propriété ou seulement en usufruit, ils pourront percevoir des revenus. La mise en SCI d’un immeuble locatif est sans conteste une solution qui participe d’une bonne gestion du patrimoine. Les méthodes sont éprouvées et les avantages, notamment en terme de transmission familiale, sont déterminants.
En conclusion, le choix dépendra de plusieurs facteurs tels la prépondérance que l'on accorde à l'aspect fiscal ou la finalité de l’achat ou la perspective d’une transmission. Fiscalement, l’achat au nom de l’entreprise privilégie le court terme, et l'achat à titre personnel en SCI privilégie le long terme. Sans être une panacée, la SCI grâce à sa souplesse d’utilisation, restera toujours un instrument privilégié pour faire face aux situations les plus variées. Il n’existe donc pas de solution universelle, mais seulement des situations à étudier au cas par cas, faîtes appel à votre notaire qui vous conseillera sur le meilleur montage !