Les règles du jeu du bail commercial
Publié le 11 décembre 2017

Acquérir ou louer les locaux de l’officine ? Cette semaine, nous vous présentons les enjeux de la location et notamment les règles du jeu du bail commercial, contrat de location du local utilisé pour l’exploitation du fonds de commerce.

Une attention particulière doit être portée aux clauses et conditions que ce contrat contient. Les clauses les plus sujettes à contentieux sont naturellement celles relatives au loyer (et aux charges) mais également celles ayant trait à la durée du bail, à son renouvellement et celles concernant les travaux.

 

Le loyer

 

Le plus souvent, lorsque vous achetez une officine, le bail se poursuit sans que vous puissiez intervenir sur le contrat lui-même. Le loyer et les charges sont fixés, et vous avez implicitement donné votre accord sur ce loyer en acquérant la pharmacie.

 

Cependant, il est indispensable de vérifier quelles sont les dates et les modalités de renouvellement dudit loyer. En effet, si le principe de base permet de plafonner le loyer en prenant pour référence l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice du coût de la construction (ICC), il arrive que le bailleur dispose d’une possibilité de déplafonnement si la durée du bail commercial excède 9 ans ou si les facteurs de commercialité ont été largement modifiés.

 

Par ailleurs, nous vous invitons à la plus grande prudence concernant les charges. Beaucoup de baux sont encore très évasifs. Or, il est fondamental d’identifier précisément la notion contractuelle de charge. Par exemple : qui doit payer la taxe foncière ? Est-elle comprise dans les charges au sens de votre contrat ?

 

La durée du bail

 

Classiquement, le bail commercial est conclu pour 9 ans mais il se peut qu’il soit plus long (12 ans), ouvrant droit alors au « déplafonnement du loyer ». Ne laissez pas votre emploi du temps mettre en échec votre stratégie. Il vous appartient de connaître les dates et modalités de renouvellement.

 

Les instances ordinales sont désormais « insistantes » sur le fait d’avoir un contrat de bail en bonne et due forme lorsque vous souhaitez procéder à une cession, un transfert ou un regroupement. Il faut donc s’en préoccuper sérieusement. Une fois encore, ce n’est pas en cas d’urgence, et lorsque votre marge de manœuvre sera clairement réduite, que vous pourrez négocier dans les meilleures conditions avec votre bailleur.  Il vous appartiendra de négocier au mieux la fin de votre bail (peut-on éviter de payer le loyer jusqu’à la fin du bail…) lorsque vous transférez votre officine.

 

Les travaux

 

Comme pour les charges, nombre de baux commerciaux contiennent des « clauses travaux », souvent très vagues, et qui entrainent de lourdes conséquences : osez poser les questions, soyez curieux. Par exemple, à qui incombe la charge de mettre la pharmacie aux normes d’accessibilité aux handicapés ? Qui devra payer un éventuel ravalement ? D’éventuelles peintures ?

 

Une clause indiquant la prise en charge des frais en application des articles 605 du code civil (« petites charges » comme le remplacement de la porte d’entrée du bâtiment ou la peinture) et 606 du même code (« gros travaux » comme le ravalement de la façade, les réparations de l’ascenseur, la toiture …) n’est pas assez précise. Depuis la loi Pinel, une description précise de la répartition des charges est exigée. Pour autant, de nombreux baux en cours d’application n’ont pas été rédigé sous cette législation. Demandez le détail. N’hésitez pas à solliciter la rédaction d’une liste précise dans le bail. Nous vous encourageons à demander un avenant modifiant et détaillant les clauses de répartition des travaux si vous estimez que votre contrat est imprécis.

 

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